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    • 地产发债政策梳理:“管”与“放”的纠缠
    • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2016-11-01  /  浏览:32014 次  /  

    本文首发于微信公众号:固收彬法。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
     

      【固收彬法】“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)

      发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格;银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松,但是放松步伐较缓慢;公司债的监管则是大开大合,对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

      交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言,影响其未来再融资的便利,市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

      周报关注:“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理

      10月28日,交易所发布文件收紧房地产企业发行公司债进行分类监管。本次分类监管以信息披露为导向,根据采用基础范围+综合指标评价的分类监管标准,综合指标评价主要是企业的基本面情况。列入关注类的企业被要求增加信息披露,引入增信措施和投资者保护条例。此外,对于房地产的资金用途要求更加严格,过往交易所这方面监管较松。

      本文梳理了发改委、银行间协会和证监会对于房地产企业发债政策的变动,发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格;银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松,但是放松步伐较缓慢;公司债的监管则是大开大合,2015年开始地产企业通过公司债大规模发行债券,获取低成本资金。证监会对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。

      1.企业债:对地产一直高冷

      发改委对于地产公司发行企业债规定一直较为严格,早在2004年,发改委发布1134号文《国家发改委关于进一步改进?#22270;?#24378;企业债券管理工作的通知》,明确要求募集资金不得用于房地产买卖,而在?#23548;?#25805;作的过程中,发改委不接受普通商品房开发企业的发债申报材料。

      2011年6月,发改委发布了《关于利用债券融?#25163;С直?#38556;性住房建设有关问题的通知》,支持符合条件的地方政府投融?#21183;?#21488;公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资,募集资金优先用于各地保障性住房建设。

      而截至目前,仅有少数几家普通商品房开发商发行企业债,募集资金用途主要就是保障房。

      2.公司债:“管”和“松”,大开大合

      2007年,证监会发布《公司债券发行试点办法》,同年,第一例公司债正式上市发行,随后这一平台充分被房地产公?#32416;?#29992;。尽管当时的公司债还需要A股上市公司的主体才能发行,房地产的公司债发行规模还是快速攀升。2008年12月21日,国务院办公厅提出,资信好的房企可发行债券,反映监管层对于推进房地产发债进行试验推广。

      2008年房地产公司债发行8只,共融资融资157亿,2009年这个数字到了20?#36824;布?13.5亿,这还是在2008年9月至2009年7月交易所公司债发行被非正式冻结的情况下完成的。当时的背景下,2009年8月开始,房价快速攀升,地产行业融资需求旺盛。

      由于房价的快速?#38505;牽?#25919;府于2010年开始第一轮房地产调控,房地产在资本市场的融?#26159;?#36947;也成为调控的目标之一。证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管,房企再融资附有前置条件,即必须事先取得国土部和住建部的批复同意。而国土部对于项目审核相当严格,因此2010年之后的一段时间内,房地产企业没有发行过一例公司债。2012年5月24日,上海证券交易所发布《中小企业私募债券业务指引(试行)》,也明确规定试点期间,中小企业私募债发行人不属于房地产企业和金融企业,地产企业在公司债融?#26159;?#36947;受阻。不少企业选择海外发债、信托获取融资,融资成本往往在10%以上。

      2014年全国经济增速下行,房地产销售相对低迷,房价涨幅回落明显,监管层对于地产调控也逐渐放松,房企公司债融?#25163;?#28176;?#25351;础?#29305;别是2015年公司债扩容之后,因为国内市场发行利率低,房地产企业公司债(包括私募)发行规模快速增加,也是导致“地王”频出的原因之一。

     

    【固收彬法】“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)

    3.银行间:逐渐放开,步伐较慢

     

      2014年下半年以前,以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债务融资,仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司?#24066;?#22312;银行间市场发行短融、中票、定向工具?#21462;?/p>

      2014年9月,银行间协会发文?#24066;?#22312;国内A股上市的房地产企业进入房地产企业,并推荐企业发行中票?#20998;幀?015年6月,协会进一步?#24066;?6家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期?#26412;蕁?/p>

      银行间对于地产企业发债松绑步伐较慢,动作不及公司债?#21069;?#22823;,因此地产行业短融、中票、PPN发行量从2014年开始有所增长,但幅度较小,融资规模也远不及公司债。从数据上来看,短融的发行量地产债短融的发行量要高于中?#20445;?#21407;因是短融的发行主体主要是商业地产开发商。

      国内资本市场融?#26159;?#36947;往往是地产调控的手段之一,通过控制房企融资遏制杠杆行为是控制资产泡沫的?#34892;?#26041;式。对于房地产企业而言,国内发债较为便利,且融资成本较低,考虑到最近两年交易所融资的重要性,相信未来一段时间对于杠杆较为紧张的地产企业而言,未来再融资的便利性大为下?#25285;?#24066;场需要注意这一因素对于不同地产主体的影响。

     

     

    信用评级调整回顾
    信用评级调整回顾

     

      上周评级调整的发行主体2家。

      上周评级一次性下调超过一级的发行主体:无

      上周涉及交易所质押资格发生变化的债券:无

     

     

    一级市场:发行量小幅下行,发行利率基本持平
    一级市场:发行量小幅下行,发行利率基本持平

     

      1.发行规模

      上周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行约1839.95亿元,总发行量较上周有所下?#25285;?#20607;还规模约1148.81亿元,净融资额约691.14亿元;其中,城投债(中债标准)发行149亿元,偿还规模约307.57亿元,净融资额约-158.57亿元。

      信用债的单周发行量有所下?#25285;?#30701;融、中票发行量较上周下?#21040;?#23569;,企业债、公司债下降幅度较大。短融的净融资额上升幅度较大;但因偿还额的上升,中票、企业债和公司债融资额都有所下降。

     

    具体来看,一般短融和超短融发行834.7亿元,偿付668.2亿元,净融资额166.5亿元;中票发行359.5亿元,偿付275亿元,净融资额84.5亿元。

    具体来看,一般短融和超短融发行834.7亿元,偿付668.2亿元,净融资额166.5亿元;中票发行359.5亿元,偿付275亿元,净融资额84.5亿元。

    上周企业债合计发行132.9亿元,偿还179亿元,净融资额-46.1亿元;公司债发行512.85亿元,偿付26.61亿元,净融资额486.24亿元。

    上周企业债合计发行132.9亿元,偿还179亿元,净融资额-46.1亿元;公司债发行512.85亿元,偿付26.61亿元,净融资额486.24亿元。

    2.发行利率
    2.发行利率

     

      从发行利率来看,交易商协会公布的发行指导利?#25163;?#36300;企稳,与上周基本持平,各等级变动幅度均小于等于2BP。具体来看,1年期各等级上行0-2BP;3年期各等级均上行1BP;5年期各等级上行0-1BP;7年期各等级均下行1BP;10年期及以上各等级变动-1-0BP。

     

    二级市场:成交量大幅上行,?#25214;媛收?#20307;下行
    二级市场:成交量大幅上行,?#25214;媛收?#20307;下行

     

      二级市场:成交量小幅下?#25285;找?#29575;整体上行

      银行间和交易所信用债合计成交6327.13亿元,总成交量相比前期基本持平。分类别看,银行间短融、中票和企业债分别成交2432.02亿元、2316.11亿元、1484.69亿元,交易所公司债和企业债分别成交78.44亿元和15.87亿元。

     

     

    银行间市场
    银行间市场

     

      利?#21183;?a href="http://bond.hexun.com/bond1/index.html" target="_blank">现券?#25214;媛收?#20307;保持上升趋势,其中一年期短融上升势头迅猛;短中期信用品?#25214;?#29575;出现上升趋势,长期限仍?#26377;?#19978;周下行趋势;信用利差总体有增有减;各类信用债等级利差总体缩窄。

      利?#21183;?#29616;券?#25214;媛收?#20307;保持上升趋势。具体来看,国债?#25214;媛是?#32447;1年期上行3BP至2.18%水平,3年期上行4BP至2.34%水平,5年期上行3BP至2.44%,7年期上行7BP至2.66%,10年期上行5BP至2.70%;国开债?#25214;媛是?#32447;1年期上行12BP至2.44%水平,3年期上行7BP至2.77%,5年期上行7BP至2.95%,10年期下行4BP至3.09%。

      各类信用债?#25214;?#29575;均以上行为主,长期出现小幅下?#23567;?#20855;体来看,中短期?#26412;菔找媛是?#32447;1年期各等级上行17BP(除低等级上行2BP),3年期各等级上行1-8BP,5年期各等级上行6BP(除低等级上行1BP);企业债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级上行1-8BP,5年期各等级上行7BP(除低等级上行2BP),7年期各等级均下行2BP;城投债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级上行0-9BP,5年期各等级上行3-8BP,7年期各等级下行2-3BP。

     

    【固收彬法】“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)
    信用利差总体有增有减,幅度都较大。具体来看,中短期?#26412;菔找媛是?#32447;1年期各等级信用利差变动-1-14BP,3年期各等级信用利差变动-2-5BP,5年期各等级信用利差变动-3-2BP,;企业债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级信用利差变动-3-4BP,5年期各等级信用利差变动-1-44BP,7年期各等级信用利差缩窄9BP;城投债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级信用利差变动-3-6BP,5年期各等级信用利差变动-1-4,7年期各等级缩窄9-10BP。

    信用利差总体有增有减,幅度都较大。具体来看,中短期?#26412;菔找媛是?#32447;1年期各等级信用利差变动-1-14BP,3年期各等级信用利差变动-2-5BP,5年期各等级信用利差变动-3-2BP,;企业债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级信用利差变动-3-4BP,5年期各等级信用利差变动-1-44BP,7年期各等级信用利差缩窄9BP;城投债?#25214;媛是?#32447;3年期各等级信用利差变动-3-6BP,5年期各等级信用利差变动-1-4,7年期各等级缩窄9-10BP。

    各类信用债等级利差总体缩窄。具体来看,中短期?#26412;菔找媛是?#32447;1年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄0-15BP,3年期等级利差缩窄2-7BP,5年期等级利差缩窄0-5BP;企业债?#25214;媛是?#32447;3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-7BP,5年期等级利差缩窄0-5BP,7年期等级利差未变;城投债?#25214;媛是?#32447;3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-9BP,5年期等级利差缩窄3-5BP,7年期等级利差缩窄0-1BP。

    各类信用债等级利差总体缩窄。具体来看,中短期?#26412;菔找媛是?#32447;1年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄0-15BP,3年期等级利差缩窄2-7BP,5年期等级利差缩窄0-5BP;企业债?#25214;媛是?#32447;3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-7BP,5年期等级利差缩窄0-5BP,7年期等级利差未变;城投债?#25214;媛是?#32447;3年期AA+、AA和AA-较AAA等级利差缩窄2-9BP,5年期等级利差缩窄3-5BP,7年期等级利差缩窄0-1BP。

    交易所市场
    【固收彬法】“管”与“放”的纠缠,地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)
    交易所市场

     

      交易所信用债市场交易活跃度总体有所下?#25285;?#20225;业债、公司债下跌家数均大于?#38505;?#23478;数;总的来看企业债净价?#38505;?21只,净价下跌414只;公司债净价?#38505;?42只,净价下跌268只。

     

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