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    • 注意,新一轮楼市降价来了!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-08-14  /  浏览:265 次  /  
    金九银十还没来,楼市降价打折已经重出江湖。

     
    这一次,被降价席卷的不只是三四线城市,还有一线城市:广州率先打响了第一枪。
     
    8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅也达到20%。而南沙白云黄?#19994;?#22320;的新盘,也有不同程度的折?#37048;?/span>
    这些降价,并非尾盘清货或促销游戏,而是实打实的降价:有些是开价虚高发现市场不买账,从而不得不回归正常价格,有的是通过抢跑式降价快速回笼资金,还有的是现金流紧张下的不得已。

    无论如何,降价的口子已经打开。凯风君在此前?#25237;?#27425;预测,下半年降价促销?#22411;?#37325;出江湖,只是没想到如此之快就得到验证。
     
    这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?
     
    其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。
     
    如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流

    这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏?#23567;?/strong>
    只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

    之前,凯风君总结过,发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切?#23478;?#37340;底抽?#38477;?#26041;式,让房企融资变得更加困难。

    如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。
     
    万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。
     
    前不久,?#23567;?#21326;南五虎”龙?#20998;?#31216;的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。
    这是再明显?#36824;?#30340;信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。
     
    其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。
     
    今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。
     
    数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。
     
    时间进入7月,局面进一步下?#23567;?/span>相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。


    与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。
     
    虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。
     
    其三,为什么这一次打响降价第一枪的是广州?其他城市会不会跟随?
     
    ?#29575;?#19978;,从今年年初开始,广州楼市就未真正反弹,而是?#26377;?#21435;年以来的高位盘整态势。
     
    这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据,2019年上半年,广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同?#28909;?#24180;大幅下滑22.3%,创下近四年以来的新低。
     

    与此同时,广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套,而一年前这一数字还不到2万?#20303;?/span>短短一年时间,二手房放盘量翻了将近3倍,可见市场抛售情绪何其强烈。
     
    二手房成交量和放盘量,堪称真实的市场晴雨表。
    可以说,以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整?#21050;?#21482;有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。
     

    高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。

    这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。
     
    所以,前有多部委对房地产信贷资金的围?#33539;?#25130;,后?#26032;?#24066;高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。
     
    可以预料,只要货?#19968;?#22659;和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。
     
    其四,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决?#27169;?#20294;不要轻视政策的短期意志。你可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。
     
    对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。
     
    中国楼市是典型的政策市。
     
    没有?#22235;?#30475;到N年之后。我们能做的,就是在把握好每一个政策周期:
    不要总是幻想崩盘,也不要在山峰上高位站岗,更不要错过低谷期稍?#24067;?#36893;的机遇。


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