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    • 最严禁令出台:商改办、商改住全被“摁死?#20445;?#36829;者收回土地、禁止土拍!
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-08-22  /  浏览:165 次  /  
    上个月,万科佛山项目的5800套公寓,商住变成了办公。


    5000多名业主,既落不了户,也上不?#25628;А?#21355;生间的马桶被敲掉,变成了化妆间。楼市的魔幻,总是时不时出来撞一下我们的老腰。

    这件事,还在?#20013;?#30340;发酵。

    上周,史上最强的“禁公寓令”在厦门出台。正文如下,滑动可以看到全文:


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    从文中的条款可以看到,此次的厦门禁令?#25237;?#33694;的别墅禁令风格如出一辙,不仅仅要求限制将办公类产品变相成为公寓或类住宅,针对细节也描述的非常清楚,?#28909;?#35828;:


    销售平面图中不得出现“公寓”“卧室”之类的词汇。


    不?#24066;?#35774;计成住宅户型,卫生间需要集中设置?#21462;?/span>


    不得预留和后期增加居住用的排水排污管道?#35745;?#31649;道?#21462;?/span>

    并且,无论是商业性质还是办公性质,?#21152;?#26368;小分割面积的限制和层高的限制。

     

    此次厦门的“禁公寓令?#20445;?#20854;实并不是第一次颁布,原文中其实也提到了,此次的文件属于加强文件,早在2017年,其实厦门就已经有一份文件出台,名为《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知 》。


    而此次的意见加强,堪称对商办类伪装公寓销售的项目一记绝杀。

     

    为什么会突然出现这么个东西出来?

     

    其实有两个因素,一个表面原因,一个背后原因。



     1



    表面原因

     

    这个明因,大部分人都知道,就是佛山万科?#24405;?/p>

     

    之前我们已经有专门写过一篇文章来解读万科?#24405;?#26377;些朋友可能不太清楚,我们简单的回顾一下:



    两年前,佛山南海万科金域中央打着“万科大品牌开放商+百万综合体+不限购+精装修+托管?#20445;?#20877;加上千灯湖板块的新房已经站稳2.5万+,把所谓“公寓”?#26376;?#20302;于周围住宅的价格卖给了5800户业主,并?#39029;信?#21487;以办理房产证。


    而在今年6月,5800多户业主领到房产证时却意外发现,他们?#32972;?#33457;费百万多元买到的“公寓?#26412;?#28982;不是公寓,而是“商务金融用地,办公用房”。

     

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    为了达标,万科把原本?#20449;?#30340;公寓改成了不具备居住条件的商办用房,交付业主,愤怒的业主几经辗转沟通都没有迎来转机,万科方甚至把锅甩给了两年前销售的置业顾问。

     

    再后来,央视经济半小时对此事进行了详细报道,公开点名万科“卖房不能?#24050;?#22836;卖狗肉!不能店大欺客”。新华社、新华网、央视网、央视经济信息等,国家级媒体纷纷分发标题为“公寓变办公用房?!万科业主花百万买来违规居所”的消息。

     

    舆论的压力,迫使当地政府高度关注并且针对万科违建的问题第一时间做出了相应的处理。

     

    这样的一个?#24405;?#19981;仅仅是给企业?#26742;?#22995;敲了一个警钟,更是给曾经“睁一只眼?#25214;?#21482;?#37048;?#30340;各地政府,敲了一个警钟。

     

    如果没猜错,这就是厦门此次文件的表面?#25214;頡?/p>



     2



    背后原因

     

    所谓暗因,归根结底还是与开发商肆无忌惮的办公改公寓销售有直接关系。

     

    那很多人有些闹不明白,公寓到底是个什么情况?为什么会出现这么多公寓?

     

    包括我的同事——花满楼在上周长沙考察的时候跟我聊天说,在长沙这样的城市?#37096;?#21040;了许许多多的公寓。

     

    我说对啊,写字楼没人用,没人买,盖了不当公寓卖怎么办?

     

    其实,公寓的大量涌现,归根结底是 “科学”城市规划的后遗症。

     

    啥叫后遗症?我们来理一理。

     

    正常情况下,按照城市规划规范和标准来说,根据片区的定位,商办,商业,教育,绿地,工业,住宅,以及一些其他配套用地,?#21152;?#19968;个科学的配?#21462;?/p>

     

    也就是说,只要定性综合片区,非纯居住片区。这个片区不管他是否有?#24187;?#38065;的商务属性,是否有企业愿意入驻,在前期制定控规的时候,必须配比商办类的土地。

     

    也就?#30340;?#20250;发现,假设城市的大部分企业都?#19981;叮?#20063;都在东边办公的时候,北边、南边、西边仍然会?#23567;?#20889;字楼”出现,因为土地在出?#20204;埃?#25511;规早已做好,因为调控规,调用地性质?#35759;?#22826;大,所以,在明知道写字楼难卖,写字楼卖不去的情况下,地方政府对于办公改商住,写字楼当“公寓”卖,大多数都是睁一只眼?#25214;?#21482;?#37048;?/p>

     

    并且,很多商办地块的出让, 是捆绑着住宅的,或者说,住宅地的出让是捆绑着商办的。

     

    举个例子,在一些中小城市,某块并不怎?#20174;?#36136;的商办地出让,开发商会要求政府在附近再搭配定向出让一块住宅用地。反过来,优质的住宅地出让,政府会要求开发商把附近规划的商办地一起打包。

     

    所以,商办才会成为今天这个样子。

     

    从城市规划的角度来说,多中心,就业和居住人群的良性流动肯定是城市更好的选择,有足够级别和体量的写字楼供给给中小企业使用更能带动经济发展,但开发商基于自身销售回款压力,经营的盈利的角度把商业改公寓改类住宅销售,必然是和政府的初衷背道而?#37048;?/p>

     

    所以,从背后的因素来看,厦门之所以出这样的政策,也是更长远的为城市的产业和经济着想。



     3



    和我们有什么关系?

     

    不得不说,厦门的觉悟甚至要比很多所谓的省会城市甚至副省级城市直辖市都要高很多。

     

    对于公寓这类祸国殃民的产物来说,通过行政手?#21355;?#20943;少一定是最好的结果。

     

    未来会有城市跟进,?#19981;?#26377;城市继续睁一只眼?#25214;?#21482;眼,我们甚至都可以猜到两派城市中,置业顾问卖公寓的宣传语。

     

    跟进的城市会讲:办公改被禁止,以后公寓越来越稀缺,不限购、不限贷、高租金、稳升值……

     

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